Vous pensiez la taxe d’habitation définitivement enterrée ? Pas si vite. Si votre résidence principale est bien exonérée depuis 2023, vos autres biens immobiliers restent dans le viseur du fisc. Résidences secondaires, logements vacants : faisons le point sur ce qui vous attend réellement en 2026.
La fin de la taxe d’habitation sur la résidence principale
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales n’existe plus. Vous n’avez donc plus rien à payer pour votre logement principal, quels que soient vos revenus.
Cette suppression a été progressive. Les 80 % des Français les plus modestes en ont bénéficié dès 2020. Les 20 % restants ont vu leur taxe diminuer progressivement entre 2021 et 2023.
Important : Pour qu’un logement soit considéré comme résidence principale, vous devez l’occuper au moins huit mois par an, vous ou votre famille.
Exemple concret : Marie vit dans son appartement à Lyon depuis 2019. Elle y habite toute l’année, sauf en août où elle part en vacances. Son logement est bien sa résidence principale : elle ne paie plus de taxe d’habitation depuis 2023.
Résidences secondaires : la taxe reste due
Vous possédez une maison de vacances, un studio à la montagne ou un pied-à-terre que vous louez occasionnellement ? Vous devez payer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS).
Combien allez-vous payer ?
Le montant moyen de la THRS était de 1 125 € en 2024. Mais attention, ce chiffre cache d’importantes disparités selon votre situation.
Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale de votre bien, multipliée par le taux voté par votre commune. Contrairement aux résidences principales avant 2023, les résidences secondaires ne bénéficient d’aucun abattement.
Exemple concret : Thomas possède un studio de 30 m² à Nice avec une valeur locative cadastrale de 4 800 €. Sa commune applique un taux de 15 %. Sa taxe de base : 4 800 × 15 % = 720 €. Mais Nice est en zone tendue avec une majoration de 60 %, soit 432 € supplémentaires. Total : 1 152 € par an.
La majoration en zones tendues
Certaines communes peuvent ajouter une majoration allant de 5 à 60 % sur votre taxe. Ces communes sont celles où l’accès au logement est particulièrement difficile.
Les régions les plus concernées : l’Auvergne-Rhône-Alpes avec 339 communes, la région PACA (327 communes), l’Occitanie (185), la Nouvelle-Aquitaine (157) et l’Île-de-France (152).
Astuce : Vérifiez sur le site de votre commune si elle applique une majoration. Certaines zones touristiques ont des taux particulièrement élevés pour inciter les propriétaires à louer à l’année.
Quand et comment payer ?
Votre avis de taxe d’habitation sera disponible sur votre espace personnel Impots.gouv.fr :
- À partir du 3 novembre 2026 si vous n’êtes pas mensualisé
- À partir du 17 novembre 2026 si vous êtes mensualisé
Vous devez régler avant :
- Le 15 décembre pour un paiement par chèque, virement ou espèces
- Le 20 décembre pour un paiement en ligne
- Le 28 décembre si vous avez opté pour le prélèvement automatique
Les cas d’exonération
Même pour une résidence secondaire, vous pouvez échapper à la taxe dans certaines situations.
Entrée en établissement spécialisé
Vous entrez en Ehpad ou en maison de retraite et conservez votre ancien logement ? Vous êtes exonéré de THRS sur ce bien à partir de l’année suivant votre admission.
Bon à savoir : Cette exonération vaut aussi pour les centres de soins de longue durée.
Exemple concret : Jeanne, 82 ans, entre en Ehpad en mars 2025. Elle garde son appartement où vivent encore quelques meubles et souvenirs. Elle ne paiera plus de taxe d’habitation sur cet appartement à partir de 2026.
Retour d’expatriation
Si vous rentrez de l’étranger suite à une crise (politique, sanitaire) ou dans le cadre d’une opération de retour collectif, votre ancien logement en France peut être exonéré.
Zones France ruralités revitalisation
Certains biens situés en ZFRR bénéficient de règles particulières avec des exonérations possibles.
Logements vacants : attention à la double peine
Vous avez un logement vide depuis plus de deux ans ? Vous risquez de payer non seulement la taxe d’habitation, mais aussi une taxe spécifique sur les logements vacants.
Le système actuel (jusqu’en 2026)
Deux taxes coexistent actuellement :
La TLV (Taxe sur les Logements Vacants) : elle s’applique automatiquement en zones tendues avec un taux de 12,5 % la première année, puis 25 % à partir de la deuxième année.
La THLV (Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants) : elle concerne les logements non meublés vacants depuis plus de deux ans dans les communes qui l’ont instaurée.
Attention : Un logement est considéré vacant s’il est vide de meubles et inoccupé, même si vous payez encore les charges.
La réforme de 2027 : bienvenue à la TVLH
À partir du 1er janvier 2027, une taxe unique remplacera la TLV et la THLV : la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH).
Ses caractéristiques :
- Taux de 17 % la première année de vacance
- Taux de 34 % à partir de la deuxième année
- Application obligatoire en zones tendues dès la première année
- Application facultative ailleurs (décision de la commune ou de l’EPCI)
Exemple concret : Karim possède un appartement vide depuis trois ans à Marseille (zone tendue). En 2027, avec une valeur locative de 6 000 €, il paiera : 6 000 × 34 % = 2 040 € de TVLH, en plus de sa taxe d’habitation sur résidence secondaire.
Bon à savoir : Vous échappez à la TVLH si le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs dans l’année, ou si vous prouvez que la vacance ne dépend pas de votre volonté (travaux importants, recherche active de locataire, etc.).
Vos obligations déclaratives
Depuis 2023, vous devez déclarer l’occupation de tous vos biens immobiliers sur votre espace Impots.gouv.fr.
Pour chaque bien loué, indiquez :
- L’identité des locataires
- La période d’occupation
- Le montant du loyer mensuel hors charges
Cette déclaration se fait une fois, puis uniquement en cas de changement, avant le 1er juillet de chaque année.
Attention : Oublier cette déclaration vous coûtera 150 € par logement non déclaré.
Contester votre taxe d’habitation
Vous avez reçu un avis de taxe d’habitation alors que le bien est votre résidence principale ? Vous pensez que le montant est incorrect ?
Vous pouvez contester auprès de votre service des impôts des particuliers jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement de l’impôt.
Astuce : Privilégiez la messagerie sécurisée de votre espace personnel sur Impots.gouv.fr. Vos réclamations sont traitées plus rapidement qu’un courrier postal.
Exemple concret : Sophie reçoit en novembre 2026 une taxe d’habitation pour son appartement parisien, alors qu’elle y vit à l’année. Elle a jusqu’au 31 décembre 2027 pour contester en ligne et obtenir un dégrèvement.
Ce qui change vraiment en 2026
En pratique, 2026 est une année de transition tranquille. La taxe d’habitation sur les résidences principales reste supprimée, celle sur les résidences secondaires continue sur sa lancée. La valeur locative cadastrale sera revalorisée automatiquement en fonction de l’inflation.
Le vrai changement arrive en 2027 avec la fusion des taxes sur les logements vacants. Si vous possédez un bien vide, c’est maintenant qu’il faut réfléchir : le louer, le vendre ou le rénover pour l’occuper.
La France compte 3,7 millions de résidences secondaires. Si vous en possédez une, vous faites partie de cette minorité de contribuables qui continuent de payer la taxe d’habitation. Et avec les majorations en zones tendues, la facture peut vite grimper.
