L’encadrement des loyers est un mécanisme qui plafonne le montant du loyer dans 69 villes françaises en 2026. Destiné à freiner la hausse des loyers dans les territoires où la tension locative est forte, ce dispositif repose sur un système de loyer de référence fixé chaque année par arrêté préfectoral. Comprendre son fonctionnement est essentiel pour les locataires comme pour les bailleurs.
Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers en 2026 ?
En 2026, l’encadrement des loyers s’applique dans 69 villes réparties sur le territoire français. Ces villes sont soumises à un plafonnement strict du loyer, bien plus restrictif que le simple encadrement de la hausse en zone tendue.
Les territoires actifs
Les territoires concernés au premier semestre 2026 sont les suivants :
- Paris intra-muros (depuis juillet 2019)
- Lille, Hellemmes et Lomme (depuis mars 2020)
- Plaine Commune : Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen et 6 autres communes (depuis juin 2021)
- Est Ensemble : Montreuil, Pantin, Bagnolet et 6 autres communes (depuis décembre 2021)
- Lyon et Villeurbanne (depuis novembre 2021)
- Montpellier (depuis juillet 2022)
- Bordeaux (depuis juillet 2022)
- Pays Basque : 24 communes dont Bayonne, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye (depuis novembre 2024)
- Grenoble-Alpes Métropole : 21 communes dont Grenoble, Échirolles, Meylan (depuis janvier 2025)
D’autres villes rejoindront le dispositif courant 2026, notamment Marseille et l’agglomération d’Annemasse.
Bon à savoir : Ne pas confondre “encadrement des loyers” (69 villes avec plafond absolu) et “zone tendue” (plus de 1 400 communes où la hausse à la relocation est plafonnée à l’IRL). Ce sont deux régimes différents avec des règles distinctes.
Distinction : zone tendue vs. encadrement
La zone tendue s’applique dans plus de 1 400 communes. Dans ces territoires, le loyer ne peut augmenter lors d’une relocation (changement de locataire) que dans la limite de l’évolution de l’IRL (Indice de Référence des Loyers), publié par l’INSEE. Le décret en vigueur prolonge cette mesure jusqu’au 31 juillet 2026.
L’encadrement des loyers, lui, impose un plafond maximum absolu : le loyer de référence majoré. C’est bien plus restrictif, et c’est pourquoi seules 69 villes (les plus tendues) y sont soumises.
Comment fonctionne le système du loyer de référence ?
Le cœur du dispositif repose sur trois niveaux de loyer de référence, fixés chaque année par arrêté préfectoral pour chaque quartier et chaque catégorie de logement.
Les trois niveaux
1. Loyer de référence minoré Il correspond au loyer de référence diminué de 30 %. C’est le plancher en dessous duquel le bailleur peut demander une revalorisation si le loyer en cours est manifestement sous-évalué.
2. Loyer de référence (loyer médian) C’est le loyer médian observé sur le marché local pour une catégorie donnée. Il sert de base au calcul des deux autres niveaux.
3. Loyer de référence majoré C’est le plafond maximum que le bailleur peut demander. Il est fixé à 20 % au-dessus du loyer médian.
À Paris, par exemple, les loyers de référence sont fixés par l’arrêté préfectoral n° 2025-06-16-00003, en vigueur du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026. La ville est divisée en 14 zones regroupant 80 secteurs géographiques. Pour un deux-pièces de 25 m², le loyer maximal atteint ainsi 830 € dans le quartier Saint-Georges (33,20 €/m²) et 810 € dans le quartier Plaisance (32,40 €/m²).
Critères qui déterminent le loyer de référence
Le loyer de référence varie selon :
- L’année de construction du logement (avant 1919, 1919-1945, 1946-1970, 1971-1990, après 1990)
- Le nombre de pièces principales (T1, T2, T3, etc.)
- Le type de location : vide ou meublé (deux régimes différents)
- Le quartier ou secteur géographique (subdivision de la ville)
Exemple concret : Un T3 construit en 1970 dans le 10e arrondissement de Paris n’aura pas le même loyer de référence qu’un T3 identique dans le 16e. Chaque secteur a ses propres plafonds, consultables sur le simulateur officiel encadrementdesloyers.gouv.fr.
Le complément de loyer : conditions et limites
En théorie, le bailleur peut ajouter un complément de loyer au loyer de référence majoré s’il justifie de caractéristiques exceptionnelles du bien. Cet outil a longtemps servi à contourner l’encadrement, mais les règles se sont renforcées.
Conditions pour appliquer un complément
Le bailleur ne peut demander un complément que si :
- Le logement possède des caractéristiques exceptionnelles absentes des autres biens du même type dans le quartier (vue panoramique, piscine privée, accès direct à un parc classé, etc.)
- Ces caractéristiques n’ont pas déjà été prises en compte dans le calcul du loyer de référence officiel
- Elles ne donnent pas lieu à une récupération de frais par ailleurs
Le plafond du complément
Le complément de loyer est plafonné à 20 % du loyer de référence (loyer médian, pas le majoré). Il s’ajoute au loyer de référence majoré pour former le loyer maximum exigible, et doit être justifié par écrit dans le dossier de location.
Exemple concret : Marie cherche un T2 à Lyon. Le loyer de référence médian est 700 €, le loyer de référence majoré est donc 840 € (+20 %). Si le bien possède une terrasse avec vue exceptionnelle (caractéristique documentée), le bailleur peut ajouter au maximum 140 € de complément (20 % de 700 €). Le loyer maximal demandable sera donc 840 € + 140 € = 980 €. Pas un euro de plus.
Les restrictions
Certains défauts d’un logement interdisent tout complément de loyer :
- Mauvaise exposition de la pièce principale (manque de lumière naturelle)
- Ventilation insuffisante ou défaillante
- Humidité, infiltrations d’eau
- Installations sanitaires ou de chauffage en mauvais état
Un logement présentant ces défauts ne peut pas justifier de complément, même s’il dispose par ailleurs d’une caractéristique exceptionnelle.
Quand s’applique l’encadrement des loyers ?
L’encadrement s’applique à deux moments précis :
1. Lors de la signature d’un nouveau bail pour un logement vide ou meublé dans l’une des 69 villes concernées.
2. Lors d’une relocation (changement de locataire) : quand un locataire libère le bien, le bailleur ne peut proposer le logement qu’au loyer de référence majoré maximum.
En revanche, l’encadrement ne s’applique pas lors du renouvellement du bail avec le même locataire. L’augmentation éventuelle à la reconduction suit alors les règles de la zone tendue (plafonnée à l’IRL).
Attention : Un bailleur qui fait signer un nouveau bail au même locataire avec un loyer différent doit respecter le cadre de la relocation, donc le plafond d’encadrement. Il n’existe pas d’échappatoire légale par ce biais.
L’IRL au 4e trimestre 2025
Pour les révisions annuelles de loyer, l’INSEE a publié le 15 janvier 2026 le niveau de l’IRL au 4e trimestre 2025 : 145,78, soit une progression de +0,79 % sur un an (contre 144,64 au T4 2024). C’est ce chiffre qui sert de base pour calculer les augmentations autorisées en zone tendue depuis début 2026.
Logements exclus de l’encadrement
Certains logements ne sont pas concernés par l’encadrement, car ils sont soumis à d’autres règles :
- Les logements soumis à la loi de 1948
- Les logements conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire)
- Les logements sociaux (HLM)
- Les meublés de tourisme (type Airbnb)
- Les sous-locations
Par ailleurs, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 et que le logement est classé F ou G au DPE, le loyer ne peut pas être révisé à la hausse en métropole.
Sanctions pour le bailleur en cas de dépassement
Si le bailleur demande un loyer supérieur au plafond autorisé, les recours du locataire sont réels et efficaces.
Restitution de l’excédent
Le locataire peut exiger le remboursement de la différence, avec intérêts de retard depuis le versement.
Exemple concret : Karim loue un T3 à Bordeaux. Le loyer maximal autorisé est 900 €, mais le bailleur lui en demande 1 050 €. Sur 12 mois, Karim peut réclamer 1 800 € de trop-perçu, plus les intérêts légaux.
Amendes administratives
Le bailleur s’expose également à une amende administrative :
- Jusqu’à 5 000 € pour une personne physique
- Jusqu’à 15 000 € pour une personne morale (société, SCI, etc.)
Procédure de recours
Le locataire dispose de plusieurs canaux :
- Commission départementale de conciliation : saisine gratuite, tentative de résolution amiable (recommandée en premier recours)
- Tribunal judiciaire : si la conciliation échoue
- Signalement en ligne : via le site de la ville (Paris propose par exemple un formulaire dédié sur paris.fr)
Le recours à la commission de conciliation
Avant d’engager une procédure judiciaire, il est fortement recommandé de saisir la commission départementale de conciliation.
Fonctionnement
- Gratuit pour le locataire
- Délai : généralement 4 à 6 semaines
- Composition : représentants des locataires, des bailleurs et des institutionnels
- Décision : non contraignante, mais très influente en cas de procédure ultérieure
Exemple concret : Thomas loue un studio à Paris. Le bailleur demande 1 200 €, mais le loyer de référence majoré n’autorise que 1 000 €. Thomas saisit la commission de conciliation, qui constate un dépassement de 200 €. Dans la grande majorité des cas, le bailleur se conforme à la recommandation. Si ce n’est pas le cas, Thomas peut saisir le tribunal judiciaire.
Les coordonnées des commissions sont disponibles auprès de chaque préfecture ou mairie.
Avenir du dispositif : une réforme en cours
L’encadrement des loyers est issu de la loi ELAN de 2018, qui a autorisé les collectivités à expérimenter ce mécanisme à titre temporaire. La loi 3DS de 2022 a prolongé l’expérimentation. En l’état actuel du droit, le dispositif prendra fin le 23 novembre 2026.
Important : Une proposition de loi visant à pérenniser, renforcer et étendre l’encadrement des loyers a été adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 (105 voix contre 56). Elle prévoit notamment d’ouvrir le dispositif à toutes les communes en zone tendue sans décret préalable. Mais cette loi n’a pas encore été examinée par le Sénat. Le dispositif reste donc formellement expérimental jusqu’au 23 novembre 2026, et son avenir dépend de l’issue des débats parlementaires.
Le gouvernement doit par ailleurs remettre au Parlement, avant mai 2026, un rapport d’évaluation confié aux inspections générales IGF et IGEDD.
Ce que doivent vérifier locataires et bailleurs
Pour le locataire
Avant de signer un bail dans une ville concernée, voici les étapes à suivre :
- Vérifier si la commune est bien dans l’une des 69 villes soumises à l’encadrement
- Consulter le simulateur officiel (encadrementdesloyers.gouv.fr) pour connaître le loyer de référence majoré applicable
- Identifier la catégorie exacte du logement (année de construction, nombre de pièces, vide ou meublé)
- Demander la justification écrite de tout complément de loyer proposé
- En cas de dépassement constaté, saisir sans délai la commission de conciliation
Pour le bailleur
- Mettre à jour les loyers chaque année à la parution du nouvel arrêté préfectoral
- Documenter tout complément de loyer avec preuves à l’appui (photos, expertises, etc.)
- Respecter les interdictions liées aux défauts du logement (exposition, humidité, etc.)
- Indiquer clairement dans le bail le loyer de référence majoré applicable et le montant du complément éventuel
En pratique : Pour connaître le plafond exact applicable à un logement donné, utilisez le simulateur national encadrementdesloyers.gouv.fr. Les plafonds varient selon le quartier, le nombre de pièces, l’année de construction et le type de bail (vide ou meublé). Il n’existe pas de montant universel valable pour toute une ville.
